摘要：2010年以来，重庆市大规模建设公共租赁住房以解决中低收入群体的住房问题。根据国际经验，公共租赁住房可能引发社会问题并导致社区劣化。本文剖析了公共租赁住房社区发生劣化的动力机制，包括城市住宅的价格过滤机制、政府政策的引导机制、不同社区间人群的流动机制、循环累积机制等四个方面。公共租赁住房社区劣化风险表现为“高端人群逃离，低端人群聚集”，出现诸如高失业率、高犯罪率等一系列社会问题。提出通过合理选址、适当的社区规模及合理的居住模式、良好的社区文化、高水平的物业管理等措施防范公共租赁住房社区劣化风险。
关键词：公共租赁住房；社区劣化；动力机制；混合居住模式
Abstract: Since 2010, public rental housing has been built vigorously in Chongqing, China, which aims to satisfy the residence requirements of the low-income groups. According to the relevant international construction experience, the large amounts of built public rental housing will cause a series of social problems and lead to degradation of the public rental housing communities. This paper conducts the analysis of the dynamic mechanism of communities’ degradation from four dimensions, which are price filtering mechanism, government policy guidance mechanism, the dynamic circulation mechanism between communities, and circulating cumulative acceleration mechanism. The communities’ degradationof public rental housing presents as “high-end crowd fled and low-end crowd gathered” and lots of social problems, such as high unemployment and high crime rate. Some strategies, including reasonable location, the appropriate scale of community and living patterns, good community culture, and a high level of property management have been proposed to mitigate and prevent the public rental housing degradation risk.
1 引言
公共租赁住房是指政府投资并提供政策支持，限定套型面积以及按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房[]。为了解决城市中低收入住房困难群众的住房问题，重庆市近年来大规模建设公共租赁住房来满足低收入群体和“夹心层”人群的住房问题。以2010年为例，在重庆主城区（鸳鸯、大竹林、华岩、蔡家、西永、微电子园、茶园新区）和万州、涪陵、黔江等12个远郊区县共开工建设公共租赁住房1300万平方米。重庆市公共租赁住房在如火如荼建设之时，国家保障性安居工程协调小组在2011年2月24日，将1000万套保障性住房的建设任务通过签订目标责任书的形式分派到各地，与2010年的580万套的建设量相比，增加了72%。
全国各地大规模建设公共租赁住房及其他保障性住房，与此同时，还应考虑此做法可能带来的一系列社会问题。第二次世界大战以后，战争的破坏导致英国住房出现严重短缺。英国政府将住宅建造的数量以及公共出租作为主要的政策目标，修建了大规模的公共租赁住房，这种方式虽然在短期内解决了一部分低收入群体的住房困难问题，但是直接兴建大量住宅，实行低租金的住宅体系，其弊端和缺点也日益显现，包括公共支出的大幅上升，加重了国家和地方财政的负担；市场机制在住宅市场中的作用被忽视，降低了住宅市场的运作效率；公共住宅贫民大量集中，造成住宅品质及社区质量呈低劣趋势等[]，这些问题的出现，导致无人愿意租住公共住房。在美国，严重的贫民窟问题引发了公众的广泛关注，促使政府在1934年成立联邦住宅行政（F.H.A.），美国开始兴建公共住宅。土地价格的昂贵导致公共住宅向高层公共住宅区融入发展，但在市中心兴建规模较大的公共住宅社区的难度逐渐增大，逐渐出现一些社会问题，诸如著名的普鲁特—伊高社区（Pruitt-Igoe Housing），于1955年动工兴建，该社区具有良好的平面和空间，当时被形容为最佳建筑设计模式，但是物业服务及保修在一年半后越来越差，同时这一由白人、黑人、穷人、残疾人、精神病人等聚集居住的社区成为了破坏、盗窃、犯罪等的温床，整个社区最终无法居住，被政府夷为平地[]。
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